【天童市】不動産売却・買取・査定前に確認を！必要な税金・書類と売却のコツ

かかる税金

天童市で不動産売却する際に発生する税金には、譲渡所得税、住民税、印紙税、登録免許税などがあります。

譲渡所得税とは、譲渡所得（不動産売却で得た利益）から特別控除等（不動産の取得費と売却費用）を引いた金額にかかる税金です。譲渡所得税と住民税は不動産の所有期間によって税率が変わり、5年以下だと39.63％、5年以上だと20.315％となります。また、譲渡所得の額によっても税率は変わります。ただし、不動産売却の利益がなければ支払う必要はありません。

印紙税は、不動産売却の契約書にかかる税金のことです。契約書に記載されている金額の収入印紙を貼付します。売主と買主がお互いに印紙代を負担することで、売買契約書を1通ずつ所有することができます。

登録免許税は不動産売却時の名義変更にかかる税金です。住宅ローンが残ったまま不動産を売却する場合、引き渡し前に住宅ローンを完済して抵当権を外す必要があります。抵当権は住宅ローンの完済後に売主自身で抹消しなければならず、この手続きに登録免許税がかかります。税額は不動産1つあたり1,000円で、土地と建物それぞれに課税されます。

これらの税金を払うタイミングは、印紙税と登録免許税は不動産売買契約時、譲渡所得税と住民税は売却後の確定申告で支払います。

天童市で不動産売却を行う場合、所有する不動産がどのくらいの金額で売れるかということを気にするあまり、税金を見落としてしまうケースも少なくありません。不動産売却で損しないためにも、税金についてきちんと調べることは重要なのです。よくわからない場合は、プロに相談することをおすすめします。

必要な書類

不動産売却には様々な書類が必要になるため、事前にチェックしておきましょう。

登記簿謄本（登記事項証明書）

不動産の登記事項が詳細に記載された登記簿の写しです。法務局で申請して証明書を取得します。

登記済権利書（登記識別情報）

登記名義人がその物件の所有者であることを証明する書類です。不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、売主が本当にその不動産の所有者であることを確認するために提示し、売買契約の際には買主にも提示します。

売買契約書

物件を購入した際に交わした契約書です。契約日や引き渡し日、売買代金、手付金の金額、物件の状況、特約などの重要事項が記載されています。

土地測量図（境界確認書）

一戸建てや土地の売買において必要な書類で、土地の面積や境界線などが記載されています。代々引き継いできた土地など、測量されずに曖昧なままというケースも見られます。不動産売却によるトラブルを避けるためにも、隣接している土地の所有者と話し合ったうえで測量図を作成しておきます。

固定資産税納税通知書

固定資産税の確認に必要な書類です。また、似たようなもので不動産の評価額が記載された固定資産税評価証明書もあるので、併せて用意しておきましょう。

建築確認済証と検査済証

建築確認済証は、建築基準法で定められた基準で建築されたことを証明する書類です。検査済証は、工事の途中や完了時の検査で法律に適していることを証明するものです。

その他、間取図や購入時のパンフレットなどが挙げられます。また、自分で取得する書類として、印鑑証明、住民票などもあります。必要書類をリスト化しておくと、漏れがなく安心です。

高く売るコツ

天童市にある不動産を少しでも高く売るためには、いくつか押さえておきたいコツがあります。そのままの状態で売るよりも、少し工夫するだけで価格が上がる可能性が高くなります。

複数の不動産会社に査定を依頼

まずは複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。各会社が提示した査定額を比較できるので、不動産の相場が把握しやすくなります。また、価格の根拠を聞いておくと、その不動産会社は信頼できるか、不動産売却に強いかなどを見極めることもできます。自分でも相場を調べておくとなお安心です。

部屋をきれいにする

内覧に備えて、部屋をきれいにしておくのも重要です。シンクやお風呂場、洗面所、トイレなどの水回りは、入居者が特に気にする箇所なので念入りに掃除しておきましょう。また、ニオイは自分たちでは気づきにくいことがあります。空気の入れ替えをはじめ、消臭作業を行うことで、不動産売却がうまくいく可能性が高まります。必要であればリフォームを行い、好印象を与える方法もあります。ただし、買主が自分好みにリフォームしたい場合もあるので、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

買主を選ぶ際は慎重に！

買主を選ぶ際、「最初に申し込みがあったから…」といった理由で決めるのは時期尚早です。他にも購入を希望する方が増えれば、価格競争になって売却価格が上がることもあります。買主を選べる状態にしておくことが大切です。その際、不動産売却の理由が不利に働くのでなるべく教えたくない、という方もいらっしゃるかもしれません、しかし、不動産に関する情報はすべて公表しなければならないので、たとえ不利な要素があったとしても必ず伝えましょう。

他にも、不動産を高く売るコツとして、敷地内に十分な駐車スペースがある、引き渡すまで住み続ける、買主と根気強い交渉を行う、ご近所の情報を示すなどが挙げられます。

業者の選び方

不動産売却では、大切な不動産を安心して任せられる業者を選ぶことが重要です。業者選びを怠ると後悔する可能性もあります。不動産売却をうまく進めるために、業者選びのポイントについて押さえておきましょう。

免許番号と行政処分歴

まず不動産会社が持っている免許番号を確認してみましょう。免許番号の括弧内には、宅建業免許の更新回数を示す数字が記載されています。5年更新なので、この数字で営業歴が把握できます。また、行政処分歴の有無は、国土交通省のサイトで情報を確認できます。

不動産サービスの内容

不動産会社によってサービス内容はそれぞれ異なります。不動産売却を検討している場合、不動産売買の仲介や買取をメインにする不動産会社を選びましょう。また、戸建て住宅に強い、マンション売却が得意など、不動産売却のサービスにも特色があります。過去の実績などをチェックすることで、判断しやすいです。また、付帯サービスの有無や内容も業者選びの参考になります。

担当者の対応

不動産売却には様々な専門知識が必要です。そのため、希望や条件を親身になって聞いてくれるのはもちろん、なぜこの査定額になったのかをわかりやすく説明するなど、担当者の対応も確認したいポイントといえます。検討している不動産会社にまずは相談し、自分に合った不動産会社と契約することが大切です。

大手の不動産会社だからと安易に依頼するのではなく、地域に強い不動産会社や好印象の担当者が在籍しているかなどを確認して、不動産売却を上手に進めましょう。