【山形市】中古住宅売却の基礎知識とは？

売却の流れ

1．不動産相場を調べる

山形市や近隣地域で売り出している物件の相場を調べておくと、査定価格が妥当かどうかを判断できます。相場は不動産売却サイトなどで調べることができます。重視したいポイントとして、売り出し価格ではなく成約価格に関する情報を確認することが挙げられます。おおよその相場が把握できたら、「～万円以上から」などと売却価格の下限を決めていきます。

2．不動産会社に査定を依頼する

相場が掴めたら、不動産会社に査定を依頼します。複数に依頼することで査定価格を比較検討でき、よりよい条件の不動産会社を見つけ出しやすくなります。インターネットでの一括査定サービスなどを利用すると、効率的に査定を受けることができます。

3．媒介契約を締結する

査定後、中古住宅売却を依頼する不動産会社と媒介契約を交わします。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。専任系媒介契約と専任媒介契約は、1社にしか仲介を依頼できません。一方、一般媒介契約であれば、複数の不動産会社に仲介を依頼できます。この点が大きな違いです。

4．売却活動の開始

媒介契約を締結後、不動産会社は売却活動をスタートします。不動産の広告を出したり、営業をかけたりして幅広く告知します。購入希望者からの問い合わせがあれば、内覧を実施します。この際、室内が乱雑に散らかっていると印象が下がってしまい、契約に至らない可能性もあるので、急な内覧にも対応できるように、日頃からきれいにしておきましょう。

5．売買契約を締結する

不動産会社が売主と買主の間に入り、重要事項の説明や売買条件の交渉・調整などを行います。契約内容をしっかりと確認し、双方が合意したら売買契約を締結します。

6．決済・引き渡しを行う

不動産の引き渡しでは書類への署名捺印と同時に、買主は売主に代金を支払います。不動産の所有権が買主に移転して、中古住宅売却は終了となります。

上記は一般的な流れであり、状況や目的に応じて異なることも多いです。また、買取で中古住宅売却を進める場合、不動産会社が買主となるため、個人のお客様を探す必要がなく、媒介契約と売却活動の工程を省略できます。提示された査定額に納得すれば、すぐに中古住宅を売却可能です。査定から現金化までの手続きがシンプルなので、スピーディーな取引を行いたいとき、買取が選択肢として挙げられます。なお、不動産会社が直接買い取る場合は、仲介手数料がかからないことも大きなメリットとして考えらます。

曙不動産有限会社は買取での中古住宅売却に対応しています。買い取った中古住宅はリフォームなどを施した後、再販売するという流れになります。山形市で希望に沿った中古住宅売却を行う際は、お気軽に査定をご依頼ください。

売却期間の目安

売却に必要な期間の目安

• 情報収集・査定・不動産会社決定…2週間～1ヶ月程
• 売却開始・内覧・条件交渉…3～6ヶ月程
• 売買契約締結・決済・引き渡し…1ヶ月程

中古住宅売却を決めてから買主に引き渡すまでの期間は、平均すると3～6ヶ月程度です。希望の時期がある場合は早めに行動を開始しましょう。

上記の売却期間が一般的ですが、弊社では現金での買取になるため、最短で1周間ほどで買い取ることができます。

売却期間が長引く要因とは？

不動産売却では、「なかなか売れず、予想以上に時間がかかった」という話を耳にすることもあります。売却が長引く要因として、以下が考えられます。

• 売り出し時期が悪い
• エリアそのものに需要がない
• 山形市の中古住宅の相場に比べて売出価格が高め
• 不動産会社との相性

売却期間を短くするコツ

不動産が売れやすい時期は、引っ越しをしたいと思う時期です。引っ越しのピークは2月～3月で、この時期に引っ越しを予定している方は9月頃から物件を探し始めます。そのため、8月に売り出しを開始すると比較的問い合わせがあるので、売却期間を短縮できる傾向にあります。

また、不動産の売却期間を左右する要素は価格です。山形市や近隣エリアの相場よりも安い価格であれば売れやすく、高ければなかなか売れません。売出価格にこだわり過ぎると価格改定のタイミングを逸してしまい、結果的に売却期間が長引くことになりかねません。売出価格を柔軟に検討することが重要です。
さらに、不動産会社との相性もあります。不動産会社との契約は3ヶ月ごとが一般的です。なかなか売れないという場合は契約を見直し、不動産会社を変えることも視野に入れるとよいでしょう。

チェックポイント

中古住宅売却の査定でどこを見ているのか、ポイントを押さえておきましょう。

築年数

中古住宅の相場は築年数が大きく関係します。買取の場合も築年数は最も重視するポイントです。物件の価値を判断する際に、築年数は客観的に判断できる数値でわかりやすいため、査定で重要視されるのです。また、中古住宅の場合、原則築20年以内であれば住宅ローン減税を受けられます。築20年かどうかでも資産価値が変わります。築年数から耐震基準もわかるので、地震の多い日本で築年数は査定に大きく影響するポイントといえます。

居住環境

中古住宅の立地も大きな査定ポイントです。駅から近いか、スーパーやコンビニは近くにあるかなど、生活するうえで便利な場所であるか否かは査定に大きく影響します。また、近隣に騒音や悪臭を発生する施設などがあると、マイナスポイントになります。

間取り

シンプルな間取りは、高値になりやすい傾向にあります。一方、こだわって設計された住宅やユニークすぎるデザインの住宅などは、生活しにくいことも少なくありません。段差が多かったり、階段が高かったりなど、実際に暮らしやすいかどうかも査定では見られます。

建物の劣化具合

中古住宅売却の査定では、建物の劣化具合が厳しくチェックされます。壁や天井のシミ、カビの発生などは重要な査定ポイントです。クラックと呼ばれる外壁のひび割れは、建物に悪影響を与えるリスクがあるため、重点的に見られます。建物の内部だけでなく外部も一通り見回し、どのような場所で劣化が進んでいるかを確認しておきましょう。

それ以外にも、日当たりや風通しの良さ、駐車場がある場合は道路幅なども査定で確認されます。

売却時の注意点

中古住宅売却で注意したいポイントは主に以下が挙げられます。

契約不適合責任に注意

住宅の雨漏りや設備の故障・欠陥が見つかったなど、契約時に伝えた内容と違う場合、買主は売主に損害賠償を請求できます。売主が負う責任を契約不適合責任といいます。このようなトラブルにならないように、雨漏りやシロアリの被害などの欠陥に気づいているのなら、不動産会社を通して買主に告知するようにしましょう。

売却には費用がかかる

中古住宅売却には、仲介手数料や譲渡所得税、印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローンの一括返済費用など、様々な費用が必要です。費用の目安は売却額の5～7％程度です。中古住宅売却時にかかる費用は住宅が売れるため、手元に入るお金と比べるとわずかですが、それでも数十万円から数百万円はかかります。そのため、売却時に必要な費用の種類や目安などを事前に確認しておくと安心です。

住宅ローンの返済が終わっていないと売却できない

住宅ローンを完済していないと、売ることができません。銀行からお金を借りる際に住宅を担保に入れていると、不動産登記簿謄本に抵当権が登記されます。この登記を抹消しないと、銀行が住宅の所有権を持ったままになるため、必ず抵当権を外しておかなければなりません。通常は、売却代金から住宅ローンの残額を返済すれば、抵当権を抹消できます。

査定前にリフォームはしない

中古住宅売却を行うにあたり、リフォームをしてきれいな状態にしたほうが高く売れると考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、リフォームには数百万円という費用がかかります。リフォーム費用以上の価格で売れない可能性もあります。山形市で中古住宅を売却する際、リフォームが必要かどうかと悩んだら、まずは不動産会社に相談してみましょう。