【山形市】不動産売却（土地・マンション）の査定価格の算出方法や査定方法

不動産査定とは？

不動産査定は、売却したい土地やマンションの価格を予測するためのものです。

不動産売却前に不動産価格を知ることは大事

山形市で不動産売却したいと考えたとき、売却希望価格を決める必要があります。ただし、「不動産を購入したときは○○円だったから、同じ価格で売りたい」というわけにはいきません。建物の場合、年数の経過に応じて資産価値が下がります。また、土地に関しても周囲の環境の変化などによって、価格は変わっていきます。希望の価格で売却できればよいですが、価格に納得して購入する方が現れなければ手放すのは難しいでしょう。適切な価格を知らないと、「希望価格で売れないのはなぜか」と諦めがつかないかもしれません。山形市で不動産売却を検討する際は、「どのくらいの価格なら売れそうか」不動産市場の観点から考えることが大事です。そのために不動産査定を行うのです。適切な不動産価格を知ることで、それに近い価格で売却計画を立てることができます。

査定は気軽に依頼できる

山形市で不動産売却のために査定を行う際に、費用を請求されることはほとんどありません。基本的に不動産査定は無料で利用できます。中には、「売却を迷っており、価格だけでも知りたい」というケースもあると思います。査定を頼んだからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。山形市で不動産売却を考えている場合、まずは気楽な気持ちで査定を依頼してみましょう。

査定価格は必ずしも売却価格とはならない

不動産査定で提示された価格は、あくまでも過去の取引データなどから導き出されたものです。「この価格なら売却できそう」というものであり、なかなか売れないという場合は、最終的に値下げした売却価格となることもあります。値引き額や値引き時期など、不動産売却の戦略を考えるうえで不動産査定はとても大切です。

査定価格の算出方法

査定価格の算出方法として以下が挙げられます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、実際に行った過去の取引をもとに算出する方法です。山形市で不動産売却を行う場合、売却したい不動産があるエリアや近隣での成約事例をいくつかピックアップします。それらの平均を求めてから、売却したい不動産の面積などを乗じて価格を導き出します。また、不動産によっては駅に近くて便利、道路が狭い、形状がやや悪いなど、メリット・デメリットがあります。これらもプラスやマイナスで補正して算出します。

原価法

建物を取り壊したと仮定し、再び同じ建物を造るときの再調達原価をベースに算出する方法です。売却したい不動産が一戸建てのときによく使われます。算出した価格は再建築した場合のものなので、そこから築年数を経過した分を減額していきます。国税庁により定められている建物の構造（木造や鉄骨など）の耐用年数、残りの耐用年数などで減価修正を行いながら、現在の価格を算出していきます。

収益還元法

投資用物件の査定で用いられるのが収益還元法です。「将来的にどれだけ利益が出るのか」を出し、物件の価値を求めていきます。収益還元法には、1年間の利益を還元利回りで割って算出した「直接還元法」、保有期間全体で見たときの利益と売却価格から算出する「DCF還元法」という2種類の方法があります。

不動産会社によって算出方法は異なる

不動産査定には正式な決まりがないため、どのような方法で算出するかは不動産会社によって異なります。そのため、山形市で不動産売却に向けて査定を依頼した際に、同じ物件なのに不動産会社によって差異が出る可能性も考えられます。

査定方法の種類

簡易査定

物件を見ずに、所在地や建物の面積、間取り、築年数などのデータだけで大まかに価格を予想する査定方法です。「机上査定」とも呼ばれています。売り出し中の物件や過去に売買が成立した物件の中から、売却希望物件と条件が似ている物件を探し出し、比較検討して査定価格を算出します。簡易査定は電話やメールで依頼することもできます。手元に売却したい物件の情報をまとめておけば、問い合わせもスムーズに行えます。

訪問査定

訪問査定は簡易査定で用いた不動産のデータに加え、実際に現地を訪問して細かく確認する査定方法です。建物内部の状況をはじめ、周辺環境などにも目を向けながら、様々な観点から総合的に判断していきます。
主に以下のようなポイントを調査します。

• 建物の傷や不具合箇所
• リフォームの有無
• 前面道路の状態（道路幅、歩道の有無）
• 道路との接続状況（敷地と道路はどのくらい接しているか、高低差はあるか）
• 敷地の形（正方形、長方形、不整形など）
• 隣地との境界の状態
• 近隣の状態（周囲にある建物、騒音の状況など）
• 日当たりの良し悪し

このように、実際に現地まで足を運ばなければわからないような内容が、査定価格に影響していきます。

それぞれのメリット・デメリット

簡易査定と訪問査定どちらを依頼するべきか、悩む方も少なくありません。それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

簡易査定のメリット・デメリット

簡易査定の大きなメリットは、簡単に不動産の価値を知ることができる点です。インターネット上だけでも完結する気軽さはメリットといえます。数時間程度で査定価格を把握できます。また、不動産会社の担当者と直接対面しなくてもいいという点も、人によってはメリットとなります。ただし、実際に売却予定物件を見ることなく、過去の不動産取引データだけで算出されるため、査定の信頼性はそれほど高くありません。物件の現況によっては、実際の売却価格と大きな差が生じることもあります。そのため、「売却自体を迷っている」「おおよその価格を知りたい」というケースでの利用に適しています。

より正確な査定を依頼するためには、接している道路の広さや土地の形状、マンションの階数や方位など具体的な情報を伝えることが大切です。

訪問査定のメリット・デメリット

不動産の状況をきちんとチェックしたうえでの査定結果のため、現実味のある価格を把握できることが訪問査定のメリットです。実際に担当者と対面できるため、安心感があります。会話を通して、不動産売却への不安が払拭できるケースも多いです。
一方、査定結果が出るまでに時間がかかってしまうのはデメリットといえるでしょう。訪問査定の希望日に不動産会社の都合が合わないなど、日程を決めるのに時間がかかることも考えられます。査定当日は建物内部だけでなく、周辺状況もチェックするため、ある程度の時間を確保しておく必要があります。

メリット・デメリットを十分に理解することで、不動産売却の目的に合わせた査定方法を選択し、適正な売出価格の設定につなげることができるでしょう。